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租房贷?经营不善? 是什么导致了长租公寓鼎家爆仓

2018-08-29 09:49:56 来源: 每日商报 记者 陈思翰 楼楠

戚女士努力回想和鼎家中介的交易细节,但部分记忆“断片”了。但其实说到底,鼎家是用互联网思维在长租公寓市场跑马圈地,如果烧的是投资人的钱,那是双方愿意,但不能烧房东和租客的钱。

  一片狼藉的鼎家总部 

  “我到现在也不清楚自己怎么就贷了款?”戚女士努力回想和鼎家中介的交易细节,但部分记忆“断片”了。

  经同事推荐,她于今年3月认识了原鼎家中介小孙,在嘉绿文苑4室1卫的合租房中租了一间20㎡的单间,月租1620元。“当时我问可不可以押一付一,中介说可以做但是要分期,”戚女士说自己找房比较心急,没有问清楚分期是什么意思,知道能押一付一就跟中介去签合同了。

  在门店里,中介让她下载了一个叫51返呗(爱上街的前身)的APP,说这是鼎家的房租支付平台,并代她操作了注册过程……5个月后,她听室友说鼎家倒闭了,才渐渐明白自己背了一身债。

  上周,杭州长租公寓品牌鼎家发出公告,声明资金链断裂,已经停止运营,一共有4000位租客受到波及,其中有243位租客,通过6家金融平台以押一付一的形式进行租房,戚女士就是其中之一。

  非租房贷占主流 租房贷牵涉多方套路多

  此次受鼎家影响的可分为两拨人群:普通租赁的房东、租客;通过租房贷APP租赁的租客。记者从租客那儿了解到,鼎家中介在和租客签署完租赁合同后,在支付方式上有所区分,一种是“押一付三”或“押二付三”的普通租赁,另一种是需通过租房贷APP的押一付一支付方式。

  普通租赁的房东、租客跟鼎家之间是相对简单的三方关系,房东把自家房源长期(1年或3年)租给鼎家,作为二房东,鼎家把房源租给租客,从租客提供的租赁合同上看,鼎家是出租方,租客是承租人,支付方式一般是押一付三或押二付三,提前30天付款,押金归鼎家而不是房东。

  鼎家破产后,房东面临的损失是:鼎家此前拖欠的部分房租和租客继续居住但无法支付房租的风险;而租客面临的损失是此前向鼎家支付的租金、押金泡汤了,还可能面临房东收房的风险。

  而通过租房贷APP的租客,在以上三方关系的基础上还多了第四方——租房贷平台的关系。

  通常,租房贷平台通常会先将一年的房租打给鼎家,租客则按月向平台支付房租和手续费,若逾期还需要支付一定比例的逾期费,不及时还款会影响其征信。鼎家破产后,房东的损失与普通租赁一样,但租客除了损失一个月的押金外,还有租房贷平台上剩余几个月的租金,就算住不了房子了也得向平台付租金。

  据记者了解到,这类租房贷平台在用户注册时会产生一份电子合同,但很多用户表示“不知情”。“中介(鼎家)只是告诉我押一付一需要分期,要通过一个支付平台,到后来出事了我才知道自己贷了款,”租客戚女士说,从下载爱上街APP到注册一步步都是鼎家中介操作的,自己只是输入了个人信息、做了人脸识别和确认了平台打过来的个人信息审核电话,并不知道和爱上街产生了借贷关系。

  另一位使用美窝APP的租客吴女士也陈述了类似的经历,她表示自己也没有看到过租房贷平台的电子合同,对于平台的审核电话也记不清具体内容,一直认为只是鼎家的一个支付平台,并不知晓其中的借贷关系。

  据了解,鼎家涉及租房贷的租客比例为20%

  金融平台“爱上街”复盘与鼎家的合作细节 兜底243位“鼎家”租客

  这次一共有6家金融平台受到牵连,其中以爱上街(前51返呗)的用户最多,爱上街作为资金方和租客的连接者,前天在杭州召开了媒体说明会,对于受损的243位“鼎家”租客,爱上街将解除账单共计180万元。

  爱上街的租房分期业务从2017年11月开始规划,2018年1月份正式启动并与鼎家开始合作,“租房分期是爱上街在业务探索过程中引入的20多个分期业务场景中的一个。”

  爱上街方面透露,租房分期业务的盈利点,并不在用户身上产生,“在用户借款的过程中,产生的手续费,我们会以补贴的形式返给用户的,我们主要赚取的是由鼎家支付给我们年化收益7%作为平台撮合费。”也就意味着如果鼎家有一个用户产生10000元的借款,爱上街可以从中获取700元。

  但是合作关系到今年4月18日戛然而止,“在产品推广的过程中,我们发现,我们自己平台的用户,并不喜欢这个产品,加上在产品线当中占据太小的比重,所以就取消了这个业务。”

  虽然爱上街与鼎家的业务合作关系已经结束,但租客和爱上街签署的分期借款协议还未到期,租客仍需继续履约。

  爱上街认为,“鼎家事件”发生后,租客、房东与“爱上街”平台同时成为受害者,“用户和鼎家签署的房屋是《租赁合同》,发生租赁关系,租户与爱上街及爱上街合作的出借方签署的是分期服务协议,发生的是租赁关系,这些都是清晰明确的。”

  不过爱上街承认,在合作当中,并没有做好尽职调查的职责,“前期的过程中,我们对于鼎家的高管债务做过尽职调查,但是在四月份合作结束之后,我们尽职调查也就终止了,直到这次暴雷事件发生。”

  爱上街对于此事件中受影响的通过爱上街申请分期借款的租客,将从2018年8月29日起依次联系受害租客办理分期解除手续,全面解除账单,共243位租客合计约人民币180万元账单,并向有关责任方追究其法律责任。

  记者亲身体验 长租公寓有没有坑?

  许多用户声称自己并不了解这是一个借贷过程,误以为向平台还贷,是正常的“交房租”行为,并且也有的租户反映,在签订合同的时候,销售顾问刻意回避了“租房贷”的情况,只告知租客,“这只是一个平台,每个月让你交房租的。”

  但是现实情况真的如此吗?带着疑问记者亲身体验,租长租公寓中到底有没有坑。

  记者来到了位于文二路的杭州口碑地产门店,一名叫李植(化名)的销售出来接待,当记者明确告知自己有租房意向的时候,李植推荐了现阶段市面上紧俏的一些房型,他特别推荐了几款长租公寓产品,“这几个房,户型好,价格也划算,虽然是合租,但是基本都是年轻人。”

  李植提出,带记者去现场实地看一看房子,走进嘉绿青苑的一套长租公寓内,简约时尚的设计风格,加上温馨的床品,以及房间内自带的独立卫生间,让人徒生好感,据说这款时下非常火爆。

  “还在装修时,很多顾客都已经选好了户型,交了订金,这里的地段又好,不缺租户。”李植说道。

  这家长租公寓的模式,是从房东那里收房之后,进行公寓式改造,将一间80方的房屋,隔成了5个单间,价格在2500元-3300元不等,朝向不同和户型大小的不同。

  看完房子之后,记者提到,自己在资金上有些困难,李植见记者面露难色,便说“如果你真的要租,我可以帮你去和房东谈‘押一付一’。”

  李植补了一句,“市面上也有一些‘租房贷’的金融产品,我不推荐你使用,这是消费分期贷款,贷款机构要收取8个点的服务费,需要资质审核,如果逾期了还会罚息。”

  在和李植交流过程当中,记者了解到,他之前就在爆仓的鼎家工作,于今年6月离职,离职原因是鼎家拖欠工资,“拖了三个月工资,到现在还没有发。”

  当记者询问,之前在鼎家工作,是否向租户推荐过“租房贷”产品时,他说,“我都会说清楚的,因为怕你们不明真相,从而被误导。”

  根据相关资料表明,此次在鼎家的用户中,使用租房贷的用户占比不超过20%,大部分都还是正常的“押一付三”的传统形式。

  与长租公寓签约 房东和租客,该怎么避雷

  鼎家破产已成既定事实,除了对租客和房东已经构成的损失外,租房贷平台成了大众眼中另一个众矢之的。这种不同于传统一对一租赁交易的创新模式存在雷区吗?对此,记者采访了六和律师事务所的胡增冬律师和浙江金道律师事务所实习律师王斯,听听他们的说法。

  胡增冬律师:租房贷本身没问题。鼎家事件中的本质矛盾在于租赁关系与支付方式不匹配。这里有两个合同关系,鼎家和租客的租赁合同是主合同关系,租客跟租房APP的贷款合同是从合同关系。

  如果租赁合同中租金支付方式为月付,那鼎家是没有理由向租房APP先拿一整年的租金;但若租赁合同上写明是年付,而鼎家也应该明确告知这笔钱是租客通过向租房APP贷款拿的,如没有,针对上述两种情况,租客完全可以通过撤销这份欠缺其真实意思表示的贷款合同进而维护自身权益。

  从爱上街提供的平台工作人员与租客的录音审核电话中,胡增冬律师认为,工作人员并没有说清楚这是一次借贷行为。“录音双方只是对租金支付事项沟通,APP平台的工作人员也明确告知租客每月把租金支付到他们这里。因此,无法确认租客是否知情贷款合同”,王斯认为租房贷平台操作上还是存在一定问题,“操作上还是存在一定问题,但从录音上很难听出租客完全不知道自己是否签订了贷款合同,若租客是清楚自己签订了贷款合同,那么就需要承担相应的后果。”

  那鼎家的这些行为对租客来说算不算诈骗?对此,房产专家丁建刚认为,长租公寓与金融平台合作的“租房贷”,是个新生事物。“鼎家”事件的定性也要一分为二,“若是企业经营不善、导致破产,不能算诈骗,若是企业拿了钱跑路、挥霍才能定性为诈骗行为。”

  今后如何避免“鼎家”事件的发生?丁建刚认为可从三方面着手:1.政府应该加快立法,弥补法律空白;2.相关部门加强监管账户,确保这个钱是用于支付给房东的资金,可以参考类似二手房的交易过程;3.个人要提高法律意识,签约要看清条款。

  “但其实说到底,鼎家是用互联网思维在长租公寓市场跑马圈地,如果烧的是投资人的钱,那是双方愿意,但不能烧房东和租客的钱。”丁建刚说。

责任编辑: 庞舒青

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