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杭州房租,同比去年上涨13%!散租仍是杭州租房市场主流

2018-08-30 08:41:34 来源: 浙江在线 记者 李毅恒 吴佳怡 徐叔竞 肖菁

在房地产市场中一直作为“配角”存在的租房市场,从来没有像最近这样成为全国聚焦的热点——因为我爱我家前副总裁胡景晖“长租公寓爆仓一定比P2P爆雷更厉害”的一番言论,关于资本介入推高房租价格、租房贷是否存在风险的话题铺天盖地,引发全民大讨论。

  浙江在线8月30日讯(浙江在线记者 李毅恒 吴佳怡 徐叔竞 肖菁)在房地产市场中一直作为“配角”存在的租房市场,从来没有像最近这样成为全国聚焦的热点——因为我爱我家前副总裁胡景晖“长租公寓爆仓一定比P2P爆雷更厉害”的一番言论,关于资本介入推高房租价格、租房贷是否存在风险的话题铺天盖地,引发全民大讨论。

  其实早在今年年初,记者就率先留意到杭州租房市场上出现了租房贷现象,并进行了报道(《租房也能分期付款?杭城多家中介公司推出租房贷》,详见钱江晚报2018年2月22日15版)。

  如今半年过去,对杭州租房市场产生了什么影响?杭州租金现状如何?租房贷在租客中接受比例高吗?杭州房管部门如何加强对租房市场的监管?记者多方采访,试图解答这诸多疑问。

  一问:杭州房租今年涨了多少

  近日,《21世纪经济报道》发布《11城住房租赁市场报告:重点城市7月租金整体涨幅超20%》中提到,不仅北京租金暴涨,杭州7月份租金同比也上涨了19%。

  对于这数据,杭州各大中介认为,7月是租房市场传统旺季,大学生毕业找房子,需求上扬,租金确实会比平常月份要高一些。但是从今年整体情况来看,杭州租金价格平稳。

  杭州市住房租赁管理服务中心从我爱我家、爱上租、自如等杭州几家大型主流租赁企业调取数据并统计,综合数据显示,2018年杭州市区(不含富阳、临安)1~7月份租金平均价格为62元/m2,同比去年上涨13%左右。

  从数据上看,今年以来杭州每月租金波动平稳,除了2月开年季和7月毕业季这两个周期性住房需求旺盛月份租金环比略有上涨外,其他月份的环比都在正负1.5%以内。

  “杭州租金的上涨,人才流入是主因。”杭州市住房租赁管理服务中心副主任金凯杭说,去年杭州净增人口达28万人,这些新增人口带来了大量的住房需求。而杭州从2016年下半年实行限购,对于这些新入杭的人来说,绝大部分没有购房资格,因此大多退而求其次先租房过渡。

  另一方面,杭州这两年城中村改造力度空前,除了拆迁户需要租房子过渡外,还有那些曾经租住在城中村的外来务工人员需要去正规租房市场上租房。“相对城中村的房子来说,他们现在租的房子租金要高许多。”金凯杭解释说,低端房源减少,对于外来务工人员来说,租赁价格提升的感觉会较为明显。

  二问:有人能垄断杭州租房市场吗

  杭州租房市场的需求量有多大?

  克尔瑞8月份发布的《杭州长租公寓发展白皮书》,根据目前比较通行的城市户籍人口中租房人群比例,测出杭州的租房人口大约是236万。

  而杭州租房市场的供应量又是多少?

  租房市场的房源组成,主要包括房东散租、中介托管,以及长租公寓。

  记者从杭州房管部门了解到,由于散租房东比较多,尤其之前很多农民房不在监控范围内,因此并没有比较准确的杭州住房租赁市场供应量的数据。目前纳入杭州租赁管理平台的房源主要有两类,一类是在房管部门办过正式登记的住宅如中介公司手头托管的分散式租赁房源,另一类是长租公寓品牌利用厂房和商业地产改建的集中式租赁房源,这两类加起来大约有16万套房源。

  而根据住房租赁企业对市场的掌握情况,他们手头的这些租赁房源在整个市场的占有率还不到20%,因此很难形成垄断。

  未来两年大量新房交付,其中相当一部分会流入租房市场;而从去年开始很多新出让地块中开发商自持部分也会形成极可观的租赁房源供应量;再者,不少出让的租赁地块,也会形成由国企背景运营的集中式租赁房源,这些林林总总的租赁房源投入市场后,杭州租房供应量是相当充沛的。

  鉴于目前租赁市场上单人住一套房的比例较少,多为合租模式或家庭式居住方式,杭州当前租房市场上未现供不应求的情况,也没有像北京这样出现人为哄抬价格的土壤。

  最近身处舆论漩涡中心的鼎家地产董事长魏永锋也认同这一点。他告诉记者,鼎家一开始想快速收进房源做大规模,在这一过程不惜以高于市场价15%以上的租金价格从散客房东手里吃进房源,然而当这些高价收进的房源投入市场时,租客并不买账,“杭州的主流租金价格还是有天花板的,很多租客觉得我们的房源租金价格高,吃不消,转头就去找别的房源了,于是我们高价收进的房源就空置了,四五百套的房源空置一个月就相当于烧钱几百万,空置几个月就差不多近千万,从而导致公司资金周转困难。”

  三问:租房贷是否强制租客接受

  近日北京自如、蛋壳等公司扰乱租房市场事件持续发酵,租房贷开始进入大众视线。

  何为租房贷?假设租客月租金是3000元,按租房市场常规的做法是押一付三,则首次租房至少需一次性支付4个月房租。这对于刚毕业囊中羞涩的租客来说,是一笔不菲的支出。而如果租客使用分期付款,不但可以免交押金,租金还可以按月支付,租客每月只需多支付一笔利息。

  不过,提供租房贷的并不是中介租赁公司,而是第三方金融机构。比如自如的金融合作方包括信托公司、京东金融等,我爱我家合作的是互联网金融公司房司令,爱上租合作的是一家本地城市银行。租客在租房时签署的其实是性质类似于贷款的一份合同。

  记者从杭州多家租赁机构处了解到,目前租房贷在市场中的推行主要以租客自愿为主,并不强制租客接受。

  但有些租赁机构对于租房贷确实存在一定的诱导倾向。登陆自如的官网,你会发现租客选择的付款方式对应不同的年服务费,月租3000元的房子,租金采取分期贷的年服务费,比起选择自己季付可以省下近千元,这就导致不少租客为了省钱选择分期贷。

  对于租房贷的申请,大部分正规公司均有详细办理流程,例如书面告知、电子办理以及电话回访。不过据中介公司反馈,租房贷在实际操作中,确实出现因为告知不够完整清晰或租客认识不完善导致的矛盾纠纷。

  总体来说,杭州市场上使用租房贷的租客并不多。杭州某知名中介公司的有关负责人向记者透露,目前杭州市场上使用租房贷的租客占比不到10%。“租房贷的推出就是为了解决少部分一次性租金支付困难的客户,但也有一定的成本。而且很多租客嫌分期付程序麻烦。因此市场占比并不高。”

  年初记者采访时,豪世华邦当时曾跟一家银行合作推出过租房贷业务,不过如今这项业务已经取消。豪世华邦相关负责人表示,由于租客对于租房贷的需求较小,公司在重新评估业务价值后,便不再推行该项服务了。

  四问:如何防止资本推涨房租

  尽管目前杭州租房市场上,长租公寓的房源量占比不高,尚未形成垄断,但是据知情人士透露,从去年以来,有几家新进入杭州的长租公寓公司,确实在高价抢房,以期快速占领市场。

  Y女士在杭州市中心一带有一套面积约40平方米的安吉路毛坯学区房准备出租。当时,自如和爱上租先后联系上她,表示希望签下这套房源。Y女士说,之前她也大致了解过市场行情价格,没想到这两家报出来的租金价格都高于她本人的预期,“更没想到,这两家的报价相差近千元!”Y女士说,其实自己装修后再拿到市场上出租,费时费力费钱,真不如租给这些中介租赁公司来得收益高。

  在浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲看来,有了资本的大举介入和助推,金融创新手段的运用,眼下租房市场已经烙上了“互联网基因”,其特征就是烧钱,由此带来的副作用就是房租快速上涨。如何监管这一领域,这是房管部门需要应对的。

  金凯杭说,作为全国首批12个开展住房租赁试点城市之一,杭州去年9月建立了住房租赁监管服务平台,随后又设立了住房租赁管理服务中心,目前主要监管的是租赁企业的租赁行为是否违法,合同是否规范等。

  “针对最近租房市场的种种乱象,我们已经召集杭州长租公寓企业谈话。目前也正在研究相关的监管措施,希望能通过租赁备案的方式,将租赁企业这块管理起来,引导他们去规范租赁市场。”不过他也坦言,住房租赁市场涉及的面太广,“涉及金融的话,还需要其他职能部门的介入。”

  

  随着租房市场最近频频“上头条”,对长租公寓领域的金融创新(主要是ABS和租房贷),各界褒贬不一。有人认为这种金融创新会推动租金哄抬、房源垄断,也有人认为长远看利大于弊,目前发生的问题只是一种“阵痛”。

  五问:长租公寓ABS是天使还是魔鬼

  长租公寓ABS,即资产证券化。长租公寓经营方以公寓产权、预期租金或房租贷款作为底层资产在资本市场上公开募资的一种融资方式。通俗点说,就是租客还没交的未来数月或数年的房租款项,被当作长租公寓运营方的资产拿去融资了。

  2017年1月,“魔方公寓信托收益权资产支持专项计划”在上海证券交易所挂牌,募集资金3.5亿元,开国内长租公寓发行ABS之先河。在这一ABS产品中,底层资产为魔方公寓经营的30处物业、4014间公寓2016年6月至2019年6月的租金收入,作为入池资产。

  2017年8月,自如也发行了自如1号房租分期信托收益权ABS,首期募集资金5亿元。

  浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲说,长租公寓近年来的快速发展,得益于租客需求量的增长以及金融政策的支持和推动。但长租公寓有先天缺陷,那就是收益率不高。“位于城东的杭州首宗租赁地块,我们测算过,其建设成本大约8000元/m2,作为集中式长租公寓推向市场后,收益率不会超过6%。”而传统的分散式长租公寓,中介赚取的也只是居间服务费和差价,收益也有限。

  但是通过资产证券化,长租公寓市场的商业逻辑发生了根本变化。中介方手上并没有房屋所有权,却从信托公司、资管公司等处获得了本应属于房东的1年或数年的租金,而中介方是按月或按季将租金打给房东(并且中介往往一年只付房东11个月租金),这就产生了“资金池”。而目前,这样的资金池仍处于监管空白地带。

  在丁浚哲看来,资本涌入长租公寓领域,既可能带来良性推动,也可能带来恶性推动。专业规范的长租公寓ABS,其募资资金有专门的托管机构,并在证券交易所备案,因此基本可以专款专用,虽然也有扩大市场规模的压力,但对资金杠杆率会把关得比较严。而由于长租公寓的创业门槛比较低,一些中小型中介拿到融资后疯狂扩张抢占市场,放弃了“低价收房、加价出租”的原则,就像当初的共享单车一样放大金融杠杆,疯狂烧钱,最后不但扰乱市场正常的租金价格,自己也因为大量的坏账而爆仓。

  也有业内人士认为,公寓企业的杠杆不能超过30%,即将所经营的长租公寓总间数里的30%用来做租房贷,才能平衡收入和贷款及利息支出,企业才能良性发展。

  六问:挪用“资金池”,中介是否违法

  长租公寓金融创新,使原本房东、中介和租客之间的闭环,因为金融机构的介入,法律关系变得复杂起来。

  浙江东鹰律师事务所高级合伙人陈钟律师认为,从目前的法律环境来看,对租房金融创新形成的“资金池”去向的监管非常有限,一旦资金链断裂,就会留下一地鸡毛。

  当房东拿不到余下的租金,房东可以根据与中介签订的合同,追究其违约责任,要求其支付拖欠的租金,并赔偿相应损失,至于能否收回房屋,要根据与中介之间签订的合同约定以及违约情形来确定。

  对租客来说损失更大,一方面可能存在房屋不能继续租的问题,另一方面,每月贷款还要继续还。因为租客与网贷平台或银行之间形成的是单独的民间借贷关系或金融借款关系,在一般情况下,租客不得因中介违约行为拒绝归还借款本金及利息。如果停止还款影响的是租客本人的信用。

  并且,中介账户中形成的“资金池”,在没有监管的情况下出现挪用,是否涉及违法?

  律师表示,若中介收取承租人较长时间的租金后,并未及时支付给出租人,而是由其本身控制使用,该控制使用的过程可能涉嫌非法吸收公众存款罪。

  如果中介一开始就有非法占有的目的,将资金池中的租金挪作他用,还有可能涉嫌“集资诈骗”。

  同时,如果被确定是以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款,给对方造成重大损失或者有其他严重情节的,中介还有可能构成骗取贷款罪。

  而中介与每位出租人、承租人之间均形成相应的法律关系,若其本身没有履约的主观意图,在过程中又实施了其他以非法占有为目的的行为,还可能构成合同诈骗罪。

  杭州土地市场降温,大鳄趁机补仓

  8月27日,最近的一次主城区土地出让,位于望江新城、祥符、钱江新城二期的三宗优质宅地,竞拍结果清一色冷冷清清,溢价率分别只有2%、3%、0。

  有业内人士评价:“杭州主城区的宅地,上一次底价成交,至少是3年前的事了。”

  市场降温,土地价格回归理性,对有的房企而言,这正是抄底良机。那么,究竟哪些房企在“抄底”呢?

  杭州土地出让收入2218亿,7月来溢价率直线下滑

  据浙报传媒地产研究院统计,截至2018年8月底,杭州十区土地共成交157宗,成交总金额高达2218.3亿元,这一数字已超过2017年全年的2180.6亿元,刷新了历史纪录。

  不仅如此,今年前八月出让土地的可建体量1453.1万平方米,也已接近2017年全年的1585万平方米。

  但硬币的另一面,是土地市场的明显降温。

  尤其是近两个月,每宗地块的报名参拍房企大多为个位数,成交溢价率直线下滑,各个板块地价水平有了不同程度上的回落,低溢价成交正成为常态,甚至余杭、萧山各出现了一宗因无人报名竞拍而中止出让的涉宅地块。

  随着8月27日主城区望江新城、钱江新城二期的宅地都几乎以底价成交,杭州土地市场的下行态势愈发明确。

  对此,浙报传媒地产研究院院长丁建刚评价:“今年初的土地市场仍处于高温,真正降温始于7月,基于经济形势预期的变化,开发商拿地的逻辑也发生了明确变化,即由过去两年的‘抢到就好’,转变为按现阶段静态价格测算能够保本微利才去拿地。”

  前两年的拿地大户,近两个月不少销声匿迹

  记者梳理了2016年、2017年、2018年上半年以及近两个月拿地金额前十的房企。

  可以看到,2016~2017年的拿地大户们,有不少在近两个月的土地市场上销声匿迹,例如越秀、金地等。

  一度豪掷千金的大鳄为什么不拿地了?据记者了解,主要原因在于这些开发商此前拍下的地块,大部分都还未能面市,资金无法回笼,在土地市场上自然有些缩手缩脚。

  一外来大鳄自打拿了块高价地后,已有近两年时间未在杭州拿地。据其内部人士透露:“总部之前批出几十亿拿下这块高价地,现在这宗土地一直还没上市,没有销售回款,显然不太可能再去向总部申请资金拓展市场。”

  由于限价,不少高价地块迟迟没有选择开盘入市,这其中大多是合作项目。多个股东方出资的情况下,众口难调的情况很常见,导致项目迟迟开不了盘,就回笼不了资金。

  比如位于萧山的某热销红盘,最后一批房源一直没有面市。记者了解到,该项目两大股东方的意见未能统一,一个想赶紧去化出货回笼资金,一个却考虑继续努力申领更高的备案价。

  这还是一个确定盈利的项目,还有不少高价地项目,按照目前周边新房备案的价格来测算,有亏本之虞,有的股东迫于资金压力希望能尽快入市,有的则不愿意亏钱还想继续坚持,所以就有不少地块始终开不出来。

  前两年杭州的一些拿地大户,制造了“太有钱”的假象,但拿的大多数高价地都是与人合作,因而不少项目开不了盘,自然无钱继续拿地。

  “今年以来房企的资金压力越来越大,开发商从银行、信托等渠道借到钱变得困难,销售回笼资金是最重要的资金来源之一。因此,对于现在的这些房企而言,回款才是第一位,有了资金才能考虑拿地。”浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲表示。

  一些大鳄开启“抄底”模式

  当然,土地市场下行,地价回归理性,有人哭也有人笑。

  相比之下,7~8月,不少在此前的土地市场未能有所收获的房企终于如愿。

  中海5年前在钱江新城江河汇流区拿了高价地,之后经历了市场的下行期,5年来没有再在杭州拿地,也避开了过去两年的高价地。今年中海又开始回归杭州土地市场,年初拿下滨江襄七房地块,7月又斩获了一宗翠苑单元的宅地,保证了其杭州公司的土地储备。

  近期出手的不少房企也有类似情况,如本土房企宋都,之前几年都在吃老本,手中存货不多,直到今年,又开始活跃起来。

  地价下行之时,对于资金实力雄厚的企业来说是拿地良机。譬如“不差钱”的港企九龙仓,在申花拿过楼面价4万+的高价地,但九龙仓照样有实力继续拿地,8月初以27923元/m2的地价抄底申花,摊薄了成本。而其他在此前拿了“4万+”地块的房企,即便想抄底摊薄成本,但因为囊中羞涩,也是有心无力。

  同样“不差钱”的金融大鳄平安,也在8月初成功抄底萧山南部卧城,成交楼面价14189元/m2,可以说时机把握得巧妙,相比市场高热时诞生的板块最高地价20060元/m2(含自持2%),地价跌幅已近30%。抄底的地价,保证了项目的盈利水平,平安可以按一贯套路,找房企合作,自己只要坐着拿利润即可。

  近几年始终站在杭州拿地金额榜前排的滨江,近两个月也正大肆“抄底”。继6月15日竞得市北东单元宅地后,7月16日以低价拿下南星宝地,8月27日更近底价抄底望江新城宅地,短短两月内,连摘三宗优质宅地。

  滨江今年提出了千亿目标,因而土地储备就极为重要。尽管滨江也拿过高价地,但其战术灵活,部分高价地项目保本微利入市,旨在迅速回笼资金,又马上投入土地市场,利润可以从这些抄底的地块中再赚回来。

  滨江集团董事长戚金兴在拿下望江新城后,也第一时间对媒体表示:“滨江必须今年在杭州市场拿第一。”

  易居研究院总监严跃进评价:“从拿地的策略看,有顺周期策略和逆周期策略,对于很多房企来说,在拿地竞争不是很激烈的时候,可以更主动地去挑选地块,进而实现土地储备规模的扩大。而且即便部分土地起拍价已经较高,但少了竞争,溢价率低,依然是可以控制土地风险和成本的。因此可以说此时的拿地机会或许更好。”

责任编辑: 连晓佳
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